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您知道二手住房

有哪些常見的稅收政策嗎？

今天逐一為您講解，

拿起小本本記錄吧！

賣方涉及的稅收政策

增值稅：

個人銷售自建自用房以及銷售購買時間2年（含）以上的住房，免征增值稅；

個人銷售購買不足兩年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅﹝2016﹞ 36號）

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加：

城市維護(hù)建設(shè)稅：增值稅稅額×7%(市區(qū)7%；縣城、鎮(zhèn)5%)

??《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

教育費附加：增值稅稅額×3%

??《國務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費附加的暫行規(guī)定>的決定》（國務(wù)院令第448號）

地方教育附加：增值稅稅額×2%

??《重慶市地方教育附加征收使用管理辦法》

對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

??《重慶市財政局 國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局關(guān)于落實小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（渝財稅﹝2019﹞ 12號）

個人所得稅：

能夠提供房屋原值或者稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠核實房屋原值，計稅價格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費用的差額×20%；

納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實行核定征稅。應(yīng)納稅額=住房轉(zhuǎn)讓收入×1%；

自用5年以上，并且是家庭生活唯一用房，免征。

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字﹝1994﹞ 20號）

??《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞ 108號）

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（財稅﹝2019﹞ 74號）

土地增值稅：自然人銷售住房，免征。

印花稅：自然人銷售住房，免征。

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅﹝2008﹞ 137號）

買方涉及的稅收政策

契稅：

個人購買面積90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%稅率征收；

個人購買面積90平方米及以下家庭第二套改善性住房，減按1%稅率征收；

個人購買面積90平方以上家庭唯一住房，減按1.5%稅率征收；

個人購買90平方米以上家庭第二套改善性住房，減按2%稅率征收；

第三套及以上，按法定稅率3%征收。

??《財政部 國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅﹝2016﹞23號）

印花稅：自然人購買住房，免征 。

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅﹝2008﹞137號）

舉個例子：

賣方轉(zhuǎn)讓主城區(qū)一套住房，價值（含稅）105萬，面積95平方，2019年購入時，購入價（含稅）84萬，繳納契稅1.2萬，無其他費用；買方名下無房。則本次交易應(yīng)繳納的各項稅款如下：

賣方：

未滿兩年需繳納增值稅：105÷（1+5%）×5%=5萬。

城市維護(hù)建設(shè)稅：5×7%×50%=0.175萬。

教育費附加：5×3%×50%=0.075萬。

地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬。

個人所得稅：（105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2）×20%=2.9萬。

土地增值稅：免征。

印花稅：免征。

買方：

個人購買面積90平方以上家庭唯一住房 契稅減按1.5%稅率征收：（105-5）×1.5%=1.5萬。

印花稅：免征。

小知識：

二手住房計稅價格如何確定？

增值稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%征收率全額繳納增值稅 （“全額”指的是將不含稅售房總價款作為銷售額計算增值稅）。

??財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅﹝2016﹞ 36號）

個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

契稅：計征契稅的成交價格不含增值稅 （在計算屬于應(yīng)繳增值稅住房的契稅時，應(yīng)將增值稅額扣除之后，再確定為契稅的計稅價格）。

特別說明：

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

??《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個稅計稅依據(jù)問題》（財稅﹝2016﹞ 43號）

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